前些天，我与一名在德国某房地产银行工作的华人朋友聊天，他提出一个问题："德国房价为什么１０年不涨？"为此，我专门请教了在德国普华永道会计师事务所工作的德国朋友艾佛纳先生。
艾佛纳以德国人独有的严谨逻辑和分析师的专业眼光，回答说："对未来房价走势的判断影响了人们的购房决策。无论是从长期、中期还是短期来看，我认为德国的房价都不会大涨。我近期不会买房，大多数人可能像我一样，觉得还没必要买房。"
１９７７年至今，德国平均房价仅上涨６０％，而同期个人收入已增长３倍；过去１０年里，德国物价平均每年涨幅２％，而房价每年上涨１％，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年１％的速度缩水。
德国普通住宅每平方米均价在１０００欧元到２０００欧元（如柏林为１７００欧元左右）之间，目前德国家庭的住房自有率仅有４２％，德国人为什么不抢着买房呢？
今年３８岁的艾佛纳已是公司中层经理，收入不菲，但他仍租住着柏林市区的房子。他分析说，"长期来看房价上涨潜力有限，德国房屋已供需平衡，人口老龄化、人口减少等因素更降低了对住房的需求。中期来看，德国的储蓄房贷和商业房贷都实行固定利率制，基本消除了金融市场动荡对房价的影响，德国房价一般不会大涨大跌。短期来看，德国租房市场发达，有稳定的房子可以租住，何必着急买房子呢？４０岁前不买房在德国很正常。"
他的话确实点出了德国房价不涨反跌的内在原因。第一，供求平衡仍然是稳定房价的硬道理。德国目前有８２００万人口，而住房总数约４０００万套，完全满足了每个家庭一套住房。另外，德国每年有２５万套新公寓竣工，联邦、州和地方政府手中拥有公房约３００万套，都在很大程度上平抑了房价。德国人口出生率连年下降，预计到２０５０年德国人口将比目前减少１０％，８０岁以上老龄人群也将大大增加，这都为德国房地产市场未来发展蒙上了阴影。
第二，德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制，为稳定房价提供了制度保障。德国实行独特的"先存后贷"合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外３０％的住房贷款来自于商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为１１年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。
第三，德国发达的房屋租赁市场，也成为房价稳定的"定海神针"。德国自有住房率为４２％，租赁住房率却达到５８％，特别是年轻人中７７％是"租房族"。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。与房屋出售价格一样，德国政府对房租水平也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型"房租合理价格表"。如房东的房租超过"合理房租"２０％，就构成违法行为；超过５０％就构成犯罪行为，如不及时更正房东将面临高额罚款甚至牢狱之灾。
对于艾佛纳的回答，我的那名华人朋友也深表赞同。艾佛纳表示，德国宪法明确规定"德国是一个高福利国家"，与医疗、教育一样，保障居民住房是联邦政府首要政策目标之一，这也是德国所有房地产政策的核心出发点。因此，地方政府不敢通过抬高地价和房价来增加税收。
住房上的观念西方人和中国人很不一样，在这里租房子的确是个不错的选择。
不过最近的物价涨幅显然不止2%，尤其是食品。面粉，鸡蛋，牛奶和去年相比涨幅都至少20%
恩恩。。原材料涨价真是挡都挡不住。。。煤气都是一天一价。。
连柴油都要去抢。。。。。当然我是坐车的。。不用去抢柴油啦。。对于驾驶员来讲不暴力点排个一下午的队都没油可以加。。。
中国的财富都在往少数人手里集中捏。。。要是像香港新加坡一样发点红包就好了捏。。不过估计就算发了红包都被克扣了捏。。
偶以后就要去当克扣红包地。。嘿嘿。。
昨天我去看了下沙。1个小时车程。
我想如果1小时车程画一个圈，你说里面的土地资源不足我觉得是不太可能的。
如果按照目前杭州东扩西进的速度，我觉得划入的土地容纳2000万人口是绝对没有什么问题的。
所以说，不存在稀缺性，对下沙10000元的房价还是鄙视阿。
撒系啊。。下沙要一万块啊。。简直就是剥削人民财富。。
他娘的。。。其实政府的收入蛮高的。。就是不肯把收起来的钱再还给人民。。造福人民。。大概脑袋里面那跟筋没想通捏。。
土地稀缺是指全中国范围内的人均土地面积小吧,从这个数据上来看,中国土地真的很稀缺
中国也绝对不能出现法国那样的70%城市化水平,如果真有一天中国的城市化水平超过50%,很明显就会严重依赖进口,自产商品无法保证全国的消费供应,会出现大问题的
在中国城市绝对不能抢农村的地,否则吃什么!
别墅,排屋,高尔夫球场之类的土地高消耗项目被叫停不就是因为这样的原因么.
国家要将富人们凭借自己的经济实力侵占穷人们的其他合法权益的行为控制在全社会能接受的范围之内.
为啥城市化水平超过50%就会严重依赖进口捏？有啥证据？
其实富人剥削穷人。。富省剥削穷省的现象应该很普遍吧。。我倒不是很懂哦。。全社会能接受的范围有多大啊。。哈哈
我也比较怀疑“城市化水平超过50%就会严重依赖进口”
这个说法。我觉得目前的城市化水平已经逼近50%，20年后达到60%决不是梦想。
虽然目前资源是很缺，但是就我认为还是属于“出口依赖”而不是“进口依赖”。
如果暂停进口顶多发展速度下降，而暂停出口会导致发展倒退的吧。
雪孩子的意思是不是城市化水平高了之后，农业用地面积会减少，农产品产量下降？
但是我觉得这两个东西不一定有关系吧？城市化一定要侵占农业用地么？
再者，自产粮食不能保证全国消费供应也没什么关系吧。很多国家都有依赖进口的东西，不可能所有资源都自给自足。